東証REIT指数が急反発　海外投資家の買戻しで底打ち感

事象の速報と主要ポイント

15日の東京株式市場で、不動産投資信託（REIT）の総合的な値動きを示す「東証REIT指数」が大きく反発し、前日比2.5%高の1,820ポイント台まで上昇した。この上昇幅は過去半年で最大であり、終値ベースでは約3カ月ぶりの高値水準となる。

市場を牽引したのは海外の機関投資家だ。財務省が同日発表した対内外証券投資データによると、海外投資家は日本のREITを2週連続で大幅に買い越した。主要なポイントは以下の通りである。

• 欧米の金利上昇が一服したことで、相対的な利回り魅力が再評価されたこと
• 都心オフィスの空室率が改善傾向に転じ、賃料収入の安定性が好感されたこと
• PBR（株価純資産倍率）換算で1倍を割れ込む割安な銘柄に選別的な買いが入ったこと

背景：米金利低下と国内不動産ファンダメンタルの改善

今回の急反発の背景には、外部環境の変化と国内不動産市況の堅調さがある。米国でのインフレ鈍化観測に伴い米長期金利の上昇にブレーキがかかったことで、世界的な不動産ファンドのポートフォリオ再構築が進行。利回りギャップが意識されていた日本市場への資金還流が始まった。

また、国内の不動産ファンダメンタルズも追い風となっている。都心5区のオフィス空室率はピークを脱し、新築ビルの供給一巡感から平均賃料の上昇が確認されている。加えて、インバウンド需要の回復に支えられたホテル型REITや、eコマース需要が底堅い物流施設型REITへの評価も高まっている。

今後の注目点：日銀の金融政策と分配金利回りの水準

今後の課題として注目されるのは、日本銀行による追加利上げのペースと長期金利の動向だ。国内金利が大幅に上昇した場合、REITの資金調達コスト増加やイールドギャップの縮小が懸念材料となり得る。

しかし、現在の東証REIT指数の平均分配金利回りは4.5%前後と依然として魅力的な水準にあり、企業業績の拡大に伴う分配金増額の動きも広がっている。投資家は今後、金利耐性の強い有利子負債比率の低い銘柄や、賃料改定力を備えた高品質なポートフォリオを持つ銘柄への選別投資を強めるとみられる。