東証REIT指数が続伸　オフィス空室率改善で海外資金が流入

事象の速報と主要ポイント

15日の東京株式市場で、東証REIT指数が大幅に続伸し、一時1,850ポイント台まで上昇した。特に大手不動産会社が運用するオフィス系J-REITの上昇が目立っており、市場全体を牽引している。市場関係者によると、欧米の機関投資家を中心に、日本国内の不動産ファンダメンタルズ（経済の基礎的条件）の良さを再評価する動きが強まっているという。

主要ポイントは以下の通りだ。

• 東京都心5区のオフィス平均空室率が低下傾向を辿り、約3年ぶりの低水準を記録。
• 新規供給が限定的となるなか、既存ビルでの賃料引き上げ交渉が優位に展開。
• 日銀の金融政策正常化に伴う金利上昇懸念を、賃料増額による収益成長期待が上回る展開。

背景

オフィス系REITの上昇背景には、出社回帰の定着と企業の業績好調によるオフィス拡充ニーズが存在する。コロナ禍以降続いていたオフィス供給過多の懸念は一段落し、特に駅近で最新設備を備えた築浅物件への需要が集中している。これにより、空室率は数ヶ月連続で改善をみせている。

また、日本国内の利上げ局面において利回りの拡大が懸念されていたものの、インフレに伴う不動産価格の上昇および賃料の改定スパイラルが現実化していることで、J-REIT全体の「インフレヘッジ（回避）資産」としての魅力を高めている。PBR換算で1倍を下回る銘柄が多く残されていることも、海外の割安株ハンターによる買いを呼び込む要因となった。

今後の注目点

今後は、長期金利の変動幅と各REITによる個別物件の賃料改定動向が最大の焦点となる。金利上昇はREITの有利子負債コストの増加に直結するため、金利負担増を上回るペースで内部成長を達成できるかが問われる。

また、物流施設型やホテル型REITへの資金分散がどのように進むかも注目される。インバウンド需要の回復によりホテルREITも底堅く推移しており、不動産投資市場全体においてセクター間の選別がさらに進む見通しだ。